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小产权房难题唯城乡一体可解

发布时间:2021-05-01 11:17:40

  傅蔚冈

  11月22日,国土资源部和住房城乡建设部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(简称“通知”),“通知”表态将“坚决遏制在建、在售小产权房行为”。紧随而来,11月24日,两部门又联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议,部署小产权房整治工作,“对在建、在售的坚决叫停,并依法查处。”一直就颇受关注的小产权房,更加成为热议话题。

  在此之前召开的十八届三中全会上,通过的《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》在讨论农民收入问题时不仅以“赋予农民更多财产权利”为小节标题,同时还说要“积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。……探索农民增加财产性收入渠道”。在这个精神指引下,不少地区已经开始农村集体建设用地直接上市的探索。

  也正是如此,不少人甚至认为,今后“小产权房”是不是也有机会转正?甚至更进一步,农民是不是可以自己成立房产开发公司,在符合规划的前提下将原来的建设用地用于住宅开发,正如《决定》中所说的“推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”?不过这个设想如今看来,或许是天方夜谭。

  这几年来,凡是民间对小产权房的思考稍有增加,有关机构就会作出“大规模清理”的舆论。比如在2012年3月份的两会上,时任国土部部长徐绍史在列席十一届全国人大五次会议时表示,将开始试点治理小产权房,并将为下一步的大规模清理工作做准备。但更为吊诡的是,每次都说要大规模清理,但最终这种清理都是有始无终,而小产权房的面积也会越来越大,倒是应了那句“野火烧不尽,春风吹又生”。

  尽管政府三令五申要打击小产权房,但是小产权房的面积却越来越大。房地产商任志强曾引用REICO工作室的数据称,1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。据不完全统计,北京(楼盘)的小产权房约占去楼盘总量的20%;而深圳(楼盘)市规划土地监察支队统计数据显示,截至2010年6月2日,深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋,占全市建筑物总量的55.93%。从小产权房越来越多的面积来看,民间应该是用自己的投票表明了对小产权房的欢迎。

  之所以要打击小产权房,违法是一个理由,因为在现有的土地用途管制制度之下,农村集体用地不能直接建设商品住宅,更不能向城市居民销售其房产。如果仅仅是这样也罢了,不过在我看来,更为重要的理由可能是小产权房的大面积推广,将会严重地影响到普通商品房的销售。原因很简单,同样的房子,商品房和小产权房之间的价格差异实在太大:尤其是随着城市房地产价格愈来愈高,每平米5%-10%的价格差距就不是一个小数目,更何况目前其价格仅为普通商品房的40%-60%。也正是如此,很多买不起商品房的民众不得不选择小产权房。换句话说,小产权房之所以大有市场,是因为市场中有这样的需求,而且这种需求随着城市化进程的扩大,反而会愈来愈大。

  从这个角度而言,小产权房之所以屡禁不止,根本的原因可能在于当下中国城乡二元的土地制度剥夺了农村集体土地所有者改变土地用途获得更高收益的能力。同样的一亩地,在农民手中它的价值只能是5万,但是一经征收转为国有土地,就能发挥几百万的价值。这是因为国家比农民更加能干,更能发挥其用途吗?

  当然不是,这是因为目前基于身份的土地用途管制制度限制了农民自我发展的权利。也正是如此,在农产品(000061,股吧)中所获得的收益极为有限而城市房地产价格在迅速上涨的情境下,发展小产权房就成为城市郊区农民最为理性的选择,而由于价格优势,这部分房产也受到了城市中低收入阶层的厚爱。

  由此来看,整治小产权房的要害并不在于消灭目前的小产权房,而是应该着力于消灭目前产生小产权房的土壤,换句话说,应该取消针对集体土地的各种歧视,让集体土地和国有土地一起参与到建设用地的竞争中来。这样做的好处是,一方面由于土地供应的增加,会降低城市房地产的价格;另一方面,由于集体土地分享了城市化的红利,作为土地所有者的集体也会获得相应收益,而这一切都将有利于农民资产价值的增加。

  中国改革开放之所以能取得今日的成就,一个很重要的因素就在于改革者勇于冲破既有制度的制度性障碍。1987年深圳开始土地使用权转让拍卖时,宪法和法律上并没有明确规定土地可以转让,正是如此,它才招致不少人“违宪”的指责。但从今日来看,正是这种伟大的尝试,才有了今日中国经济和土地市场的繁荣。

  当然,也有不少人认为,是不是可以通过对小产权房补齐差价的方式来达到小产权房合法化的目的?这个观点比一竿子打倒小产权房的举措是有所进步,不过还是要考虑到一个问题,能不能将这么多规模庞大的资金收上来是一个问题。更为重要的是,这种做法对农民、对那些购买小产权房的房主来说也未必公平。一个可供比较的例子是,绝大多数城市居民通过1998年的城市住房制度改革获得了城市化的红利,从而实现了人生中的第一次财产性收入。而这些居民在获得城市住房的时候,则是以极低的价格获得的,换句话说,为什么城市居民可以通过他所居住的住宅获得资产价格上涨,而农民就不能够将自己的土地变为资产?既然城市居民不需要为当年的低价购买福利房而支付税负,为什么农村居民就要补缴税款?

  或许有人说城市居民之所以能够以极低的价格获得住宅,一个主要原因是这些房子是对他们当年的低工资的补偿,因此也就不需要再行支付补偿。如果这个论调成立的话,我们也可以这么追问,历经几十年的“城乡剪刀差”,农民所失去的自由和福利可能比城市居民更多—城乡收入差距的日益扩大就是一个明证,既然政府能对城市居民以低价分房的方式予以补偿,为何不能在小产权房的流通上再网开一面,从而实现城乡和谐?

  那么,能不能还有另外一条路,中房集团理事长孟晓苏倒是提出一个非常有建设性的意见,他认为房产税是小产权房的唯一解决方案,只要让现在的小产权房业主和商品房一起缴纳税费,那么这个问题也就会迎刃而解。同时,如果把小产权房“转正”纳入房价统计体系,房价也就会自然下降。

  从这个角度而言,小产权房转正不仅仅是事关三农和房地产市场,同时还与《决定》中“完善税收制度”中的“完善地方税体系,逐步提高直接税比重”相吻合。这是一条道路,值得尝试。

  (作者为上海(楼盘)金融与法律研究院执行院长)


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